Целью оспаривания кадастровой стоимости является уменьшение налогооблагаемой базы, поскольку для соответствующих категорий налогоплательщиков налог на землю и налог на имущество определяется в процентах от кадастровой стоимости.

Эта статья отредактирована с учетом действующего законодательства по состоянию на 2017 г.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости —  вопрос, затрагивающий и  юридические деятельность и оценочную деятельность вкупе. Юристы компании или привлеченные юристы ведут процесс и подготавливают необходимую информацию.

Указанная процедура предполагается в следующих вариантах, согласно действующего законодательства в РФ:

  1. По основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
  2. По основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Во втором случае Оценщик производит оценку и выдает Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки. Для Отчетов, предоставляемых в судебный орган, вместе с Отчетом об оценке необходимо также предоставлять Экспертизу на Отчет, с подтверждением стоимости.

Принципы, на которых основывается оценщик при установлении даты определения рыночной стоимости, прописаны в нормативных актах действующего законодательства РФ. Некоторые вопросы разъяснены на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра): https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/poleznaya-informatsiya-/kak-osporit-rezultaty-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti

В соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиями Федерального Закона №237-ФЗ от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Особенности при оценке вновь сформированных объектов недвижимости

Согласно требованиям статьи 16 Федерального закона №237-ФЗ от 03.07.2016 г., датой определения кадастровой стоимости, а соответственно, и рыночной стоимости для целей оспаривания кадастровой, по таким объектам недвижимости является дата, по состоянию на которую осуществлено внесение сведений об объект в Единый государственный реестр недвижимости (дата постановки в ГКН).

Ранее судебная практика по данному вопросу была неоднозначна, и в решениях судов различных регионов можно было встретить указание на определение стоимости вновь образованных, например, земельных участков, как на дату отчета об определении кадастровой стоимости, так и на дату образования вновь образованного, например, земельного участка, а также и на дату оспаривания кадастровой стоимости (текущую дату).

На текущий момент такая неоднозначность в случае вновь сформированных объектов исключена, и даты оценки определяются согласно сведениям о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости.

Стоимость услуг и эффективность проведения процедуры оспаривания кадастровой стоимости

Стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости с учетом стоимости юридической поддержки, Отчета об оценке и получения Экспертизы может варьироваться на сегодняшний момент от 40 тыс. руб. и выше, наиболее часто эта процедура обходится собственникам земель в 150-200 тыс. руб. Это зависит от объекта оценки, его количественных и качественных характеристик, от уровня квалификации Оценщика, юриста и т. д.

Также, здесь следует отметить, что в случае рассмотрения оценки объекта капитального строительства (ОКС), речь идет уже об оценке всего объекта недвижимости в целом с последующим исключением стоимости земельного участка в стоимости объекта недвижимости. Стоимость услуг по оценке рыночной стоимости ОКС для целей оспаривания составляет от 70 руб. за объект.

Поэтому многие собственники недвижимости предпочитают ориентировочно просчитать среднюю рыночную стоимость своего имущества для понимания эффективности проведения такой процедуры. Естественно, собственникам больших земельных участков или зданий/помещений это может быть наиболее выгодно, может позволить сэкономить миллионы при оплате налога, однако кадастровая стоимость может существенно не отличаться от рыночной и экономии может не возникнуть.

Данный вопрос абсолютно индивидуален для каждого случая, как с юридической точки зрения, так и с точки зрения оценки. Проведение оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости или установления кадастровой стоимости по рыночной стоимости на дату оценки, имеет свои особенности и отличается более детальной проработкой отдельных вопросов при проведении оценки.

ООО «ФПГ «ТАСАДОР» предлагает услуги по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости (ОКС и земельных участков) для целей оспаривания кадастровой стоимости.

Стоимость услуг по оценке рыночной стоимости для целей установления ее в качестве кадастровой в нашей компании составляет от 40 000 руб. в зависимости от объекта оценки и метода оспаривания (комиссия или суд):

  • для земельных участков: от категории земельного участка, от его назначения, местоположения, даты оценки;
  • для ОКС – от вида объекта недвижимости, от его площади, характера использования, даты оценки, местоположения и активности рынка.

Компания ООО «ФПГ «ТАСАДОР» имеет успешный опыт на данном сегменте рынка оценочных услуг с 2012 г. Качество наших услуг подтверждено результатами положительных заключений комиссии и решений судов.

В случае возникновения вопросов по данной теме, а также потребности в проведении оценки рыночной стоимости объектов недвижимости для целей установления ее в качестве кадастровой мы:

  • Ответим на ваши вопросы бесплатно.
  • Проведем предварительный анализ эффективности от возможного снижения кадастровой стоимости и анализ вероятности ее снижения с учетом специфики соответствующих органов (суд, комиссия) — в зависимости от вида объекта, категории, даты оценки и сегмента рынка, такой анализ может быть проведен как платно, так и бесплатно.
  • Окажем услуги по оценке рыночной стоимости для установления ее в качестве кадастровой (для оспаривания кадастровой стоимости). Результатом нашей работы является Отчет об оценке на бумажном и электронном носителе с ЭЦП согласно действующему законодательству, пройденная экспертиза Отчета об оценке в СРО оценщика на бумажном и электронном носителе с ЭЦП в случае обращения в суд.

Юридическая поддержка данного вопроса может быть предоставлена как нашей компанией, так и другими компаниями, в том числе сотрудничающими с нами по данному вопросу, или юридическими отделами компании Заказчика.

Генеральный Директор ООО «ФПГ «ТАСАДОР»
Оценщик I категории, Евгения Арсенчук