Согласно ст. 94 главы XVII Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ, к землям особо охраняемых территорий и объектов относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, изъятые решениями соответствующих органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим. А именно, эти земли подразделены на земли:
- особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
- природоохранного назначения;
- рекреационного назначения;
- историко-культурного назначения;
- иные особо ценные земли в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами.
Оценка земель особо охраняемых территорий может проводиться для следующих целей: при установлении кадастровой стоимости земель, при сопровождении сделки по купле-продаже, аренде земельных участок или частей их, при переводе участка из одной категории в другую, при оценке ущерба, нанесенного оцениваемым землям юридическими или физическими лицами.
При этом, для целей купли — продажи, аренды земельных участков проводится оценка рыночной стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов.
При оценке рыночной стоимости земель особо охраняемых территорий следует опираться на имеющиеся методы оценки земельных участков в целом, но с учетом следующих особенностей внутри методов оценки:
- Оценка стоимости и купля-продажа данных участков имеет свои правовые особенности, нацеленные на недопущение негативного воздействия на особо охраняемые территории и объекты.
- Чаще всего рыночная стоимость земель особо охраняемых территорий определяется с применением доходного подхода, учитывающего возможности получения дохода от использования земель на срок их предоставления с учетом сохранения правового режима.
- При применении метода сравнения продаж сравнительного подхода, в части поиска аналогов к оцениваемому участку, следует учесть такой фактор, как возможность строительства на участках данной категории, которое бывает очень редким. Поэтому следует подразделять земли из числа аналогов на земли для строительства (чаще оздоровительных объектов) и не предназначенные для строительства.
- В случае невозможности получения данных о прогнозируемых доходах от использования земель особо охраняемых территорий и объектов, отсутствии рынка земель особо охраняемых территорий и объектов в местоположении земельного участка, Оценщик вправе использовать земли иной категории, имеющие идентичные физические характеристики, для применения метода сравнения продаж с учетом особенностей сохранения их правового режима.
Также и для земель, на которых разрешено строительство, поскольку на рынке земли особо охраняемых территорий и объектов найти представляется крайней редко, Оценщик вправе использовать земли иной категории (например: сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов), имеющих аналогичные параметры (водные объекты, лес, отличающиеся природные условия) и разрешенные для строительства на них объектов (в том числе личного подсобного хозяйства), но при условии сохранения на них особого правого режима (без изменения рельефа, вырубки лесов и пр.) в случаях, не противоречащих действующему законодательству.
Заместитель Генерального Директора ООО «ФПГ «ТАСАДОР», Оценщик I категории, Демидова (Арсенчук) Е.С.